GC Estudio Jurídico

27/05/2015

Requisitos para la usucapión o prescripción adquisitiva de inmuebles

La usucapión es un término jurídico que indica un modo de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo. Esta adquisición se lleva a cabo mediante una posesión continuada durante el tiempo que exige la ley, el cual es de 20 años sin justo título y 10 años con justo título. (debido al cambio de Código, se editó el artículo para que sea consecuente con la regulación del Nuevo Código Civil y Comercial.

Para que la posesión de lugar a la usucapión, se requieren ciertos requisitos:

– Posesión en concepto de dueño, o posesión propiamente dicha. Lo que implica que el poseedor debe tener la disposición de hecho del inmueble, pero ejercerla a título de dueño, como si fuera el dueño. Se excluye de este concepto la tenencia, por lo cual locatarios, comodatarios, etc., no tienen posesión en este sentido, ya que reconocen en otro la propiedad del inmueble. Para que un tenedor pase a poseer como dueño, es necesario un acto que se denomina interversión de título, el cual consiste en actos exteriores claros e indubitables que impliquen la exclusión de cualquier otro propietario.

– La posesión debe ser ostensible y continua. En el nuevo código se elimina la exigencia de que sea pacífica y sin vicios, en tanto la calificación de la posesión ya no tendrá importancia. Teniendo en cuenta que el art. 1.930 presume la continuidad, la prueba de ser discontinua la posesión estará a cargo de quien la afirme.

-Debe ser continua e ininterrumpida por el plazo que establece la ley. Existe la posibilidad de unir en determinados casos la posesión actual a la posesión anterior, computándose todo el tiempo a los efectos de la usucapión. El plazo como se mencionó anteriormente es de 10 años en caso de poseer justo título y de 20 años en caso de no poseerlo.



Requisitos para iniciar el juicio de usucapión:

1) Un plano de mensura del inmueble poseído del que surja, si sepudiere determinar, que inmuebles resultan afectados en todo o enparte, confeccionado al efecto por profesional autorizado y visadopor la repartición catastral de la Provincia, con una antelación nomayor de un año.

2) Un estudio de los antecedentes sobre la titularidad del dominio yla condición catastral de los inmuebles afectados, suscripto porprofesional competente.

3) La prueba de que haya de servirse el titular y que acredite el tiempo de posesión: testigos, pago de impuestos, realización de mejoras, etc.

Iniciado el trámite, se solicitan informes a distintas reparticiones públicas, se ordena la publicación de edictos, etc.


Se debe señalar que la adquisición de la propiedad se realiza por el solo transcurso del tiempo de la posesión, el juicio de usucapión tiene efectos declarativos y tiene como fin poder inscribir la titularidad del inmueble a nombre del poseedor.

Cualquier consulta comuníquese con nosotros y con gusto lo asistiremos.



Actualización:

Puntos a tener en cuenta si va a comprar una posesión:

Ante la cantidad de consultas de personas que compran una posesión o quieren comprar una posesión hay que aclarar algunos puntos:


– La única forma de escriturar del poseedor es mediante el juicio de usucapión. La usucapión no es un trámite, es un juicio que implica que se debe producir prueba y se realiza contra el dueño original del inmueble.

– La inscripción en el registro de la provincia para el futuro, tiene únicamente un valor de publicidad extra. Si bien, la misma posesión de un bien como dueño es una forma de publicidad, la inscripción en el registro de poseedores genera una anotación en el registro como poseedor. Dicho trámite no otorga escritura traslativa del dominio, únicamente sirve para hacer conocer a terceros que se es poseedor del inmueble a través de la anotación en el Registro de la propiedad.

– La usucapión es un juicio que tiene un costo, tanto en tasas, honorarios, planos, como en tiempo, por lo cual se debe a tener en cuenta este factor al comprar una posesión de un bien. El valor de una cesión de posesión tiene que ser sensiblemente inferior a la compraventa de un terreno.


– Antes de comprar debe ser extremadamente cuidadoso, averiguar todo lo posible los antecedentes del poseedor. Tenga en cuenta que si va a hacer el juicio de usucapión va a necesitar toda la prueba posible a los fines de demostrar los veinte años de posesión, pago de impuestos, testigos, facturas de gastos, construcciones realizadas, etc.

– Adquirir una posesión significa un riesgo, ya que el dueño puede recuperar el bien a través de la acción de reivindicación. Como poseedor de mala fe, está sujeto a que el dueño solicite el retiro de lo construido por el poseedor y a costa de éste. También el dueño puede elegir quedarse con lo construido, abonando el mayor valor que adquirió el bien.

13/04/2015

09/04/2015

Las dudas más comunes ante un accidente de tránsito

¿Cuánto se cobra de indemnización por un accidente de tránsito?

Como regla general, las compañías de seguro siempre pagan más cuando se efectúa el reclamo de un siniestro a través de un abogado, esto se debe entre otros factores, a la forma en que la ley obliga a operar a las compañías: cuando se inicia un reclamo mediante representación legal, las aseguradoras deben "congelar" contablemente el monto máximo estipulado para el tipo de reclamo presentado, hasta que el caso llegue a su fin, ya sea en instancias extrajudiciales (mediación) o hasta finalizado el juicio. Esto las deja en una situación en la cual maximizarán sus esfuerzos por llegar a un acuerdo con la parte reclamante y las obliga a ofrecer más dinero del que hubiesen ofrecido ante un reclamo administrativo simple (a fin de liberar la suma indemnizatoria bloqueada lo antes posible).

Otro de los factores determinantes a la hora de conseguir la indemnización más justa posible, es la pericia y habilidad del abogado en la negociación legal, así como del médico legista, en la negociación por los puntos de incapacidad.

¿Cuánto puede tardar el reclamo extrajudicial y cuánto el juicio?

En general, un reclamo extrajudicial no demora mucho más que el reclamo administrativo, lo podríamos encuadrar en un rango de entre dos a seis meses en el peor de los casos. Esto también depende de la forma de operar de cada estudio, siendo lo óptimo efectuar las diligencias y coordinar las mediaciones con la mayor celeridad posible, respetando los plazos y en pocas palabras no dejando "dormir" el caso.

El camino del juicio es por el contrario mucho más prolongado, pudiendo extenderse entre tres a ocho años, y sólo es recomendado en casos donde la compañía de seguros no está dispuesta a negociar una indemnización coherente respecto de los daños sufridos. En estos casos también, aunque más limitados por las distintas etapas y demoras de la justicia involucradas en un juicio, nuestro estudio le garantiza la celeridad máxima en la realización de cada etapa judicial.

¿Cuándo conviene contratar un abogado para efectuar el reclamo y cuándo no?

Si bien ya explicamos que siempre el monto obtenible es mayor mediante representación legal, existen casos particulares en donde es conveniente efectuar el reclamo administrativo simple y no se justifica realizar un reclamo por vías legales.

Estos casos son cuando no existen lesiones comprobables a raíz del accidente (ej: no se encontraba en el vehículo) y por otro lado los daños materiales producidos son muy bajos, con lo cual la relación costo/beneficio, no justifica el tiempo invertido para actuar por vía judicial.

Entiéndase como daños materiales muy bajos, aquellos cuya reparación no excediera los $5.000.

30/03/2015

04/03/2015

Reclamo de alimentos

Algunas consideraciones

Nuestra legislación define a los alimentos como toda prestación en dinero o especie, que una persona tiene derecho a recibir de otra por una obligación legal. En nuestro Código Civil
en el art. 372 cuando expresa: "La prestación de alimentos comprende lo necesario para la subsistencia, habitación y vestuario correspondiente a la condición del que la recibe, y también lo necesario para la asistencia en las enfermedades...", la jurisprudencia tiene dicho que también se consideran alimentos otras prestaciones como los gastos educativos, esparcimiento, etc.-

En el caso de los hijos, ante la separación de los padres, debe mantenérseles en la medida de las posibilidades las mismas condiciones de vida que tenían mientras sus padres cohabitaban, en el caso que lo hubieran hecho.

En principio el alimentante debe abonar los alimentos en dinero. Pero puede acordarse total o parcialmente el pago en especie, esto es, mediante pagos concretos como el colegio, el club, la
obra social, etc.

18/02/2015

Derecho de Familia

- Divorcio

El divorcio es la separación de dos personas que se encontraban unidas en matrimonio, por sentencia judicial.
Es la forma como La Ley da respuesta a un conflicto, fracaso o perturbación matrimonial.

Divorcio de común acuerdo o mutuo consentimiento

Algunas veces los cónyuges deciden “de común acuerdo” concluir con su unión matrimonial; en presentación conjunta, éste es el conocido, divorcio de común acuerdo, esta postura se basa en considerar al matrimonio como un contrato y, como cualquier otro contrato las partes, prestando su consentimiento tienen facultad para resolverlo.

Al divorcio de común acuerdo se califica como de trámite rápido, pues contando con el consentimiento de ambos cónyuges: éstos firman su demanda de divorcio patrocinados por uno o dos abogados, presentan su pedido al juez quien los citará a una primera audiencia privada, para oír a las partes, y se los invitará a reconcialirse. En la mayoría de los casos los cónyuges sostienen su voluntad de divorciarse y manifiestan al juez no querer reconciliarse. Luego, el Tribunal de Familia a cargo, los cita a una segunda audiencia a los mismos fines de la anterior; y si los cónyuges ratifican nuevamente su voluntad de divorciarse, se dictará a continuación la sentencia de divorcio vincular.
Esta sentencia se anota en el Registro Civil, constando una “inscripción marginal” en el acta de matrimonio.
Cabe agregar que en la demanda de divorcio vincular las partes pueden acordar también la forma en que se dividirán los bienes, alimentos para los hijos, régimen de visitas y tenencia.

Divorcio por Adulterio como causal de divorcio.

El adulterio es un hecho que implica una grave violación a los deberes matrimoniales; se encuentra expresamente previsto en el código civil dentro de las causales de divorcio conjuntamente con otras causa graves como el atentado contra la vida del otro, la instigación al delito y el abandono voluntario y malicioso del hogar.
Todas estas causas configuran INJURIAS GRAVES y habilitan al cónyuge inocente a DEMANDAR AL CULPABLE por divorcio, en este caso nos encontramos ante el divorcio contencioso o divorcio contradictorio, en el que para el caso de que se pruebe la culpabilidad del cónyuge éste deberá asistir al inocente con una pensión alimentaria y otras cargas.
El adulterio y las otras causas nombradas dieron a llamarse en nuestro derecho “divorcio sanción” pues invocadas las mismas por el cónyuge inocente “sanciona” al cónyuge culpable con el divorcio; pues se tiene en cuenta la inconducta concreta, descripta por la ley, y el hecho de que se configura una “ilicitud” con consecuencias disvaliosas para quien resulta declarado culpable.
Tan grave es la situacion que en el caso de que la sentencia de divorcio declare culpable a uno de los cónyuges, el inocente que se considere afectado podrá reclamarle al otro un resarcimiento económico.

06/02/2015

“... sólo es libre aquel que vive con sinceridad bajo la sola guía de la razón.”
―Baruch Spinoza