03/06/2020
LOS GASTOS DE LA COMPRAVENTA
A la hora de vender o de comprar una vivienda, tanto vendedor como comprador deben tener claro qué gastos e impuestos van a generarse y cuáles han de sumir cada uno para no encontrarse con futuras e inesperadas sorpresas.
Dichos gastos son los siguientes:
Los GASTOS DE NOTARÍA. Quién se hace cargo de los gastos por el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Pues, conforme a Ley, es el vendedor quien debe correr con los gastos asociados al otorgamiento de la escritura (los más onerosos), en tanto que el comprador se hará cargo únicamente de los de primera copia.
Los Notarios están sujetos a Arancel que fue aprobado por Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, y según éste se calculan sus Honorarios.
El REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Los gastos por la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad correrán a cargo del comprador, persona que es a quien interesa en primer término la inscripción de dicha compraventa, es decir, que la titularidad del bien figure a su nombre en el citado Registro.
El IVA o el IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITPAJD), según se trate de primera vivienda o de vivienda usada. En ambos casos serán satisfechos por el comprador, y su importe dependerá de dónde se ubique el inmueble vendido, pues cada Comunidad Autónoma puede regular el tipo aplicable a dicho impuesto, si bien, en general, oscila, para ambos, entre el 4% y el 10%.
El IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA, conocido comúnmente como “Plusvalía”. Se trata de un impuesto que el Ayuntamiento donde radica el inmueble gira al vendedor, siempre que la compraventa haya generado para éste dicha “plusvalía”.
Los GASTOS DE GESTIÓN de la escritura son los derivados de la liquidación de impuestos, inscripción en el Registro de la Propiedad y otros trámites. En ocasiones, puede asumir dicha gestión la misma Notaría si las partes así lo han dispuesto; en otras, el encargo se hace a un tercero (gestoría, abogado, asesor, etc.) y dichos gastos serán asumidos por quien haya contratado su gestión.
Además de ello, el vendedor debe aportar el CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA y el CERTIFICADO DE DEUDAS CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, y en cuanto al IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI), si en principio debe asumirlo quien figura como titular del bien objeto de la compraventa a fecha 1 de enero, hoy el Tribunal Supremo ha dictado una Sentencia que indica que el IBI debe repartirse proporcionalmente entre vendedor y comprador.
Por último, el IRPF. El vendedor deberá incluir en su declaración de renta el Incremento de Patrimonio por la venta del bien, siempre que dicha operación le haya supuesto, efectivamente, un incremento.
El importe de todos y cada uno de dichos gastos e impuestos dependerá del precio que se haya fijado por la compraventa. En principio, las partes pueden fijar el precio que tengan por conveniente, pero ¡Cuidado! porque si dicho precio está por debajo del que le atribuye la Administración según sus normas de valoración, ésta podría pasarles una liquidación complementaria y los contratantes, además de poder incurrir en una sanción, deberían abonar la parte de los impuestos no satisfechos con sus intereses, además de los recargos a que pudiera haber lugar.
La asunción entre vendedor y comprador de los gastos e impuestos conforme aquí se ha comentado deriva de aplicar la Ley (artículo 1.455 del Código civil), pero no se olvide que, según el principio de libertad de pactos, pueden los contratantes decidir libremente quién ha de hacerse cago del pago. En cualquier caso, aunque otra cosa se haya convenido, hay impuestos que la Administración reclamará al obligado por Ley a su pago, por ejemplo, al vendedor en la plusvalía, o al comprador en el ITPAJD, aunque pueda después repercutirlo a la parte que lo asumió.
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Artículo publicado en el blog de nuestra página web (03/06/2020)
