01/08/2015
LO BUENO, LO MALO Y LO FEO DE LA LEY DE ALQUILER-VENTA
Las mejores opciones para adquirir una casa propia son el arriendo con opción de compra y el arriendo financiero. En la primera, el comprador sí pagará cuota inicial.
El Decreto Legislativo Nº 1177, promulgado recientemente, crea un marco para formalizar el mercado de alquileres y hacer realidad el sueño de la casa propia. En entrevista con EXPRESO, Walter Mendizábal Anticona, especialista en Derecho Civil, explica las ventajas y desventajas de esta norma.
–¿De qué manera el Decreto Legislativo N° 1177 facilita el acceso a la vivienda?
La norma tiene tres modalidades:
El arrendamiento destinado a vivienda, al que los propietarios pueden adecuarse a partir del lunes. En el caso de que se haya vencido el contrato, deben hacerlo, así como también los que construyan para tal fin o quieran alquilar sus inmuebles, solo para vivienda, no para locales comerciales. Deben llenar un formulario FUA. En el caso de las otras modalidades serán reglamentadas y debe ser inscrito en el Registro Administrativo para Vivienda (RAV) a cargo del fondo Mivivienda o su análogo. El plazo es de un año si no lo expresan, pero puede ser hasta 10 años. La inscripción en Registros Públicos es opcional.
El arrendamiento con opción de compra, en el que el arrendador se obliga a ceder el inmueble temporalmente al inquilino por el pago de la renta convenida más mantenimiento, servicios y tributo por plazo determinado. El inquilino tiene la opción de comprar el bien, debiendo celebrarse por escrito en el formato FUAO, en el que debe consignarse el precio de la opción de compra. En este caso, no se considera el monto del arriendo.
El arrendamiento financiero (leasing). El arrendador (banco) adquiere el departamento o casa por encargo del cliente y financia el acceso de este como inquilino con el pago de cuotas periódicas y una opción a favor del arrendatario de comprar dicho bien. Las cuotas pueden incluir los conceptos complementarios (las cláusulas, para ello leer las letras pequeñas). El contrato suscrito mediante el formato FUAL (debe inscribirse en Registros Púbicos) establece el precio de compra en caso el arrendatario ejerza la opción, que caduca un mes después de vencido el contrato (puede ser los años que convengan el banco y la persona natural). Se puede prorrogar a pedido de las partes. Generalmente, la opción de compra es en la última cuota (hasta ese momento el dueño es el banco) y el precio del inmueble es acordado, y todas las anteriores (puede ser 10 ó 20 años, mientras más tiempo mayor cuota) son formalmente arriendos (si se resuelve el contrato antes, no se le devuelve el dinero), y debe saber que las cuotas suman en realidad el arriendo más el precio del inmueble.
–¿Esta ley tiene antecedentes?
En la tercera modalidad tenemos el Decreto Legislativo N° 299 que data de julio de 1984, con ciertas modificaciones por el DL Nº 915, que enmarca el leasing financiero, generalmente conocido por “arrendamiento financiero”. Lo peculiar es que es inembargable y es un aspecto importante del artículo 11: “Los bienes dados en arrendamiento no son susceptibles de embargo, afectación ni gravamen por mandato administrativo o judicial en contra del arrendatario. El juez deberá dejar sin efecto cualquier medida precautoria que se hubiese trabado sobre estos bienes por el solo mérito de la presentación del testimonio de la escritura pública de arrendamiento financiero. No se admitirá recurso alguno en tanto no se libere el bien y éste sea entregado a la locadora.”
Con relación al tiempo, dicha norma, que no ha sido derogada, establece que el plazo del contrato de arrendamiento financiero será fijado por las partes, las que podrán pactar penalidades por el incumplimiento del mismo. La opción de compra de la arrendataria tendrá obligatoriamente validez por toda la duración del contrato y podrá ser ejercida en cualquier momento hasta el vencimiento del plazo contractual. El ejercicio de la opción no podrá surtir sus efectos antes de la fecha pactada contractualmente. Este plazo no está sometido a las limitaciones del derecho común. Y en ello, la actual ley establece que puede pactarse por décadas.
–¿Cuál es la diferencia con la anterior Ley de leasing?
La anterior ley era una alternativa para financiar los activos fijos que una empresa necesitaba. Mediante un contrato de arrendamiento financiero, el banco le entregaba los activos para su uso, a cambio del pago de una cuota periódica durante un plazo establecido. Al finalizar el contrato, el inquilino tenía el derecho a adquirir el activo por un porcentaje del valor de compra pactado desde el principio, denominado opción de compra. Ahora con la nueva Ley no es considerado activo fijo, ni menos es a favor de una empresa, como que tampoco puede darse en alquileres comerciales y tampoco sobe muebles, pero tenga presente que en lo no prohibido se aplica el Código Civil y el antecedente del DL 299.
–¿Qué es lo aconsejable para una familia que desea adquirir una casa?
Si una persona natural a cargo de una familia desea adquirir un departamento dentro de un edificio o una casa y no le entusiasma el pago de una cuota inicial, tiene las modalidades de arriendo con opción de compra o el arriendo financiero.
En la primera la ventaja es que al término del contrato de arriendo puede tener un historial que le permita acceder al Bono de Buen Pagador (BPP) que estará a cargo de Mivivienda o el que designe el Ejecutivo, además de ser sujeto de crédito hipotecario por el banco o financiera. El arrendador tiene la ventaja de no pagar IGV hasta por tres años, que le favorecerá en la comercialización.
Por la compra se protege al arrendatario ante una posterior inscripción de venta, carga o gravamen sobre el inmueble y puede, a pedido de cualquiera de las partes, bloquear registralmente cualquier nueva inscripción, pero solo hasta que se inscriba la transferencia (el nuevo propietario puede bloquear a su vez considerando que es por 10 años, pero ello no está reglamentado aún).
En el leasing, igual tiene opción al BPP. Para adquirir el bien, debe cumplir con el pago de las cuotas, intereses, gastos y comisiones, según indique el FUAL, y, pagar el precio de compra pactado (debe informar al exarrendador, que se convertirá en el vendedor, por carta notarial, su opción de compra).
–¿Qué desventajas traen estas dos modalidades especiales?
Pese a que no va a sentir la carga de la cuota inicial en las dos modalidades, en el arrendamiento con opción de compra no es cierto que se exonera del pago de la inicial y que los dos o tres años convenidos son parte de ella. Son arriendos. La media verdad del ministro de Vivienda es que se capitalizan. Él dice que Mivivienda compensará al inquilino que opte por comprar como buen pagador con una bono entre los S/. 12,500 a S/.17,000; y eso aún falta reglamentar. Hay un abuso, pues debe pagarse todos los meses pactados. Si el inquilino opta por comprar la vivienda antes de terminarse el plazo pactado, obliga a que se sumen los meses que faltan para cumplir el contrato de arriendo al monto de la compra. Si pacté por 3 años por la suma de S/. 1,000 la mensualidad con opción de compra y deseo adquirir el bien al año de arriendo, debo de cancelar los dos siguientes por arrendamiento (S/. 24,000) y eso no cuenta para amortizar el monto del precio del inmueble.
Es potestad del banco darle el crédito hipotecario (cuando opte por la compra (después de los dos o tres años pactados). No se obliga a la financiera a extenderle el crédito así sea usted buen pagador.
En el arrendamiento financiero (leasing) debe intervenir una financiera acreditada (o banco), para que el inquilino pague los abonos en cuenta del arrendamiento o la cuota pactada. Las cuotas son muy altas, por ello el fracaso de la Ley de 1984 de Leasing, además falta reglamentar los conceptos complementarios. Nada impide que el banco le condicione una “prima” por la suscripción del contrato que a la larga sigue siendo una cuota inicial enmascarada.
–¿Cómo se legisla sobre los estacionamientos?
Los estacionamientos forman parte del arrendamiento, deben estar incluidos. El reglamento determinará si es que puede ser en el mismo edificio, o contiguo. ¿Se imaginan si deseo exonerar de pago del IGV a varios estacionamientos incluidos en un contrato, que por cierto se puede prorrogar?
–¿A una constructora se le puede exonerar el IGV indefinidamente?
El artículo 5.1.a. establece que se puede prorrogar el contrato, si es de tres años pueden hacerlo por tres más. Se debe definir qué pasa si es que una constructora de inmuebles suscribe contratos para vivienda, puesto que el artículo 16° exonera del pago de tributos.
–¿Los inmuebles que se han construido antes de la presente ley pueden acogerse?
No hay prohibición y, es más, el propio ministro lo aseveró, entonces también pueden estar exentos del pago del IGV y es más se tiene la facultad de prorrogar el contrato en nuevo formato. Es una ligereza que debe reglamentarse. Por cierto que los inmuebles considerados “usados” no podrían acogerse al BBP.
–.¿Cuál es la función del registro de arrendamiento para vivienda?
Es una manera de tener actualizados los datos de viviendas para arrendamiento, para sincerar el mercado que deja de percibir el impuesto de primera categoría que es del 5 %.
EL DATO
DESTACADA TRAYECTORIA
Walter Mendizábal Anticona es magister en Derecho Civil y doctor en Derecho, ambos con honores “Magna Cum Laude”. También es investigador en Ciencias Jurídicas y Redacción jurídica, autor de “La Teoría del Caso Civil” y catedrático universitario de Pre Grado y Post Grado.
