07/12/2025
sobre densificacion...
COMENTARIOS SOBRE EL "DOBLEZ " EN EL NIVEL DE PRECIOS DE ALQUILER A COSTO DE SUSTITUCIÓN EN LA FUNCIÓN DE LA OFERTA DEL MERCADO DE ESPACIOS DE OFICINAS CLASE A DEL ÁREA METROPOLITANA DE SAN SALVADOR
Contiene:
-Precio de alquiler a costo de sustitución
-Costo Marginal de Largo Plazo CMLP,
-Cap Rates para espacios de oficina,
-Precios de venta por metro cuadrado por cada dólar de alquiler,
-Efecto de disminución de la demanda en los costos marginales de Largo Plazo CMLP,
-Efecto en los Costos Marginales de Largo Plazo CMLP por un aumento en los CAP Rates,
-Efecto en los costos marginales de largo plazo CMLP por un aumento en el inventario.
-Es rentable despues del COVID seguir desarrollando oficinas con una disminución en la demanda y un aumento en los CAP Rates?,
-Debo romper mi contrato de alquiler o mi promesa de compra venta?,
-Están subiendo o bajando los costos marginales de largo plazo CMLP?,
-Politica de densificación y falta de grandes inversiones en transporte junto con el Covid-19 podría llevar a que reviente una burbuja inmobiliaria?
-Inflación, alquileres y capacidad de consumo debido a las remesas;
-Costos de construcción y atrasos,
-Pérdida de centralidad del centro histórico y otras zonas
Por: Luis Ernesto Dominguez Magaña E-mail: luisernestodominguezmagaña@gmail.com
Editado:27 de Julio,2020, 9:29 am. (se han creado algunas notas aclaratorias en Octubre de 2021)
PRECIO DE ALQUILER A COSTO DE SUSTITUCIÓN
El precio de alquiler a costo de sustitución o a equilibrio de largo plazo es igual al precio de alquiler que permite igualar el Costo Marginal de Largo Plazo CMLP de suplir espacio adicional al mercado.
En el mercado de espacios de oficinas Clase A del Área Metropolitana de San Salvador, el punto de doblez en el nivel de precios de alquiler a costo de sustitución o a equilibrio de largo plazo estaba ocurriendo aproximadamente en los $11 dolares por metro cuadrado mensual NETO (sin incluir cuota de mantenimiento) antes del COVID-19 (precios promedio de varios edificios de oficinas clase A a Diciembre de 2019 y a un costo marginal de largo plazo o un precio promedio de venta inicial de $2264 por metro cuadrado de plaza millenium en Abril de 2018) y con un nivel de inventario que calcule en aproximadamente 175 mil metros cuadrados de espacios de oficina Clase A (un número que no es exacto, pero sirve para dimensionar).
COSTO MARGINAL DE LARGO PLAZO CMLP
El precio de alquiler a costo de sustitución o a equilibrio de largo plazo es igual al precio de alquiler que permite igualar el Costo Marginal de Largo Plazo CMLP de suplir espacio adicional al mercado, en donde el Costo Marginal es el costo de desarrollar nuevos edificios, incluyendo los costos de adquisición del sitio (tierra), así como el costo de construcción y la utilidad necesaria para los desarrolladores. Dicho de otra manera, es el precio NETO de alquiler, o RENTA NETA que iguala (después de dividir por la tasa de capitalización o Cap Rate prevaleciente en el mercado) al Costo Marginal de agregar oferta de espacios de oficina al mercado Clase A del Área Metropolitana de San Salvador y que venía siendo de $11 dólares por metro cuadrado mensual NETO ($20 dolares por metro cuadrado mensual BRUTO) antes del COVID-19.
Entonces, $11 dólares por metro cuadrado de alquiler mensual NETO es aproximadamente el nivel de precios de alquiler a costo de sustitución o a equilibrio de largo plazo.
A Abril de 2018, y hasta antes del COVID-19, $2264 por metro cuadrado era aproximadamente el Costo Marginal de desarrollar un edificio típico de oficinas Clase A en el Área Metropolitana de San Salvador tomando en cuenta el costo de adquisición del sitio (tierra), así como los costos de desarrollo y construcción, y suficiente utilidad para que el emprendimiento valiera la pena para el desarrollador (el costo marginal de agregar oferta adicional de oficinas en el mercado, a Abril de 2018 según lo proyectaban los desarrolladores de MIllenium Plaza, Inversiones Simco).
CAP RATES PARA ESPACIOS DE OFICINA
Se puede observar que los CAP Rates (Ingreso Operativo NETO dividido por el Precio de Venta de la propiedad) antes del COVID-19 para espacios de oficina Clase A andaba rondando el 5.83% ($20 dolares por metro cuadrado mensual como promedio de alquileres de varios edificios de oficina Clase A a Diciembre de 2019 y precios de venta promedio de $2264 dolares por metro cuadrado de Millenium Plaza de Abril de 2018) (Si ajustamos el ingreso bruto por alquileres descontandole un hipotetico gasto operativo de 45% usando una regla de dedo que se explica en la nota aclaratoria del 6 de octubre de 2021) (CAP Rate como elaboración propia en base a datos de prospecto de inversión de Abril 2018 de Millenium Plaza y datos de alquileres de oficina clase A de Diciembre de 2019).
El Ingreso Operativo Neto es el ingreso después de restar los gastos operativos y antes de impuestos y costo financiero.
Nota: posterior a esta publicacion del 27 de Julio de 2020 se hace la siguiente nota aclaratoria el 6 de Octubre de 2021: una buena regla de dedo es multiplicar la renta bruta del año por 55% para obtener el Ingreso Operativo Neto. Aproximadamente el 45% de la renta bruta ira a cubrir vacancia, seguros, mantenimiento, reparaciones, costos de administración, gastos de capital (no incluye CAM ni pagos de hipoteca). Entonces: ((El alquiler promedio de varios edificios clase A a Diciembre de 2019 de $20 por metro cuadrado mensual "precio alquiler" se multiplica x 12 meses) y se multiplica x 55%) y se divide entre/$2264 por metro cuadrado, el "precio de venta") y se multiplica por 100 para obtener=5.83% como Tasa de Capitalización o CAP Rate.
PRECIOS DE VENTA POR METRO CUADRADO POR CADA DOLAR DE ALQUILER
Si el CAP Rate anual de espacios de oficina Clase A antes del COVID era de 5.83% porque a Diciembre de 2019 el Precio de Alquiler NETO a costo de sustitución era de $11 dólares por metro cuadrado mensual NETOS ($132 por metro cuadrado anual NETOS), y el precio de venta promedio por metro cuadrado a Abril de 2018 era $2264 y no vario hasta Diciembre de 2019, entonces el precio de la propiedad por metro cuadrado por cada dólar de alquiler anual era de $17.15 por metro a Diciembre de 2019.
-$132 dólares de alquiler o renta anual NETA ($11 dolares de renta mensual NETA) valen $2264 por metro cuadrado a un CAP RATE de 5.83% anual.
-$1 dolar de renta anual NETA vale $17.15 por metro cuadrado a un CAP Rate de 5.83% anual.
-$2264 por mt2 /$132 de alquiler NETO anual por mt2 anual=$17.15 por metro
Nota aclaratoria al 7 de Octubre de 2021: si el CAP Rate anual o Tasa de Capitalizacion es de 5.83% y el Precio de Alquiler a costo de sustitución es $20 dólares por metro cuadrado mensual BRUTO ($11 dolares por metro cuadrado mensual NETO) ($240 bruto por metro cuadrado anual o $132 neto por metro cuadrado anual), entonces el precio de la propiedad (precio de venta) por metro cuadrado por cada dólar de alquiler anual NETO es $17.15 por metro.
EFECTO DE DISMINUCIÓN DE LA DEMANDA EN LOS COSTOS MARGINALES DE LARGO PLAZO CMLP
La funcion del Costo Marginal de largo plazo puede caer si cuesta menos construir el siguiente edificio que el ultimo edificio debido a una perdida de centralidad o un declive en la demanda por la ubicacion, ya sea porque existe tierra disponible o porque se construye mas infraestructura de transporte o de telecomunicaciones. Esto hace que el precio de alquiler se empiece a posicionar abajo del precio de alquiler a costo de sustitución o a equilibrio de largo plazo y que el precio de alquiler vaya disminuyendo a medida que aumenta el inventario. Si bajan los alquileres porque hay menos demanda, bajan los costos marginales de largo plazo, bajan las cantidades que el desarrollador puede pagar por tierra, materiales de construccion, mano de obra, y bajan las utilidades que un desarrollador puede obtener.
Cuando el costo marginal disminuye, el desarrollador comienza a hacerse la interrogante respecto a si un nuevo desarrollo permitirá utilidades. En este álbum escribi un articulo en donde hice el ejercicio de evaluar el efecto del decrecimiento en el PIB por la pandemia y la consecuente disminucion en el empleo de oficina y su efecto en la demanda de espacios Clase A.
Si por efecto del COVID-19 la demanda de espacios de oficinas Clase A disminuye en el año 2020 por la reducción en los empleos de oficina y el aumento de la vacancia, y por ello los nuevos precios de alquiler mensual NETOS bajan de $11 dólares por metro cuadrado mensual NETO a $10.53 por metro cuadrado de alquiler mensual neto (una disminucion de -4.25% en el precio de alquiler) ($132 por metro cuadrado anual neto baja a $126.36 por metro cuadrado anual neto) y se mantiene la Tasa de Capitalizacion o CAP Rate en 5.83%, el nuevo precio por metro cuadrado que reflejaria los Costos Marginales de Largo Plazo CMLP bajaria de $2264 por metro a $2167.58.
X por mt2/$126.32 por mt2 anual=$17.15 por metro
X por mt2=$17.15 por mt2 x $126.39 por mt2 anual
X por mt2=$2167.58
Ahí, y con este nuevo precio de venta, los desarrolladores empiezan a hacerse preguntas. Que tanto afecta mi utilidad si ya no puedo vender a $2264 por mt2 sino a $2167.58 por mt2? Siempre lograre una utilidad vendiendo a ese precio?Puedo conseguir tierra mas barata? Puedo pagar menos por la mano de obra y los materiales? Puedo reducir la utilidad?
EFECTO EN LOS COSTOS MARGINALES DE LARGO PLAZO CMLP POR UN AUMENTO EN LOS CAP RATES
En este articulo estamos analizando la funcion de la oferta en el mercado de Espacios Inmobliliarios, y nuestro enfasis es el precio neto de los alquileres y como estos suben o bajan en relacion al precio de alquiler a costo de sustitucion que permite seguir construyendo mas espacios, y como una disminucion en los costos marginales de largo plazo afecta los precios netos de los alquileres, lo cual nos deja la pregunta de si estos nuevos precios de alquiler permiten seguir construyendo mas espacios.
Un aumento en el CAP Rate, disminuye los precios de compra que los inversionistas pueden pagar en cada transaccion, y por ende, el aumento en el CAP Rate disminuye los Costos Marginales de Largo Plazo CMLP y los precios de los alquileres netos, alejandolos de los precios de alquiler a costos de sustitucion y haciendo mas dificil que sea rentable construir el siguiente espacio o edificio. El desarrollador que vende los activos, tiene que venderlos en menores precios, y por ende tiene que pagar menos por la tierra, menos por los materiales de construccion, menos por mano de obra, o reducir su utilidad. En epoca de crisis es necesario ponerle atencion a la calidad y cantidad de materiales de construccion, que son al final con lo tangible que se queda el inversionista.
Lo que se pudo observar después de la crisis financiera de 2009 es que en otros mercados como el de EUA, los CAP Rates aumentaron, y después volvieron a bajar. Eso refleja que la percepción de más riesgos aumento los CAP Rates en epoca de crisis. En 2007 eran 7%, y en 2009 llegaron casi a 8.5% para oficinas (un aumento del 21%) y en 2010 el CAP Rate para oficinas había subido un poquito nada mas: a 8.6% aproximadamente, y los de vivienda y hoteles empezaron a bajar. Por tanto es necesario tomar en cuenta al establecer precios netos de alquiler y compararlos con el Precio de alquiler neto a costo de sustitución (que permite seguir produciendo espacios), si los mercados de Capital locales en El Salvador traducen los riesgos que perciben en el sector, en mayores requerimientos de CAP Rates para espacios de Oficinas clase A. Ahi debe uno tomar en cuenta que es lo que hace subir los CAP Rates, lo cual hare en profundidad en otro articulo, pero mencionare rapidamente aqui algunos factores: el cap rate puede aumentar si aumenta la tasa de interes real de largo plazo (el rendimiento de los bonos gubernamentales libres de riesgo de impago o tasa de interes libre de riesgo, o la tasa de interes de los bonos a 10 años), y el Cap Rate puede aumentar si aumenta el spread inmobiliario, que se compone de las expectativas de crecimiento de los alquileres (aumentan el spread y el cap rate si hay menos demanda o sobreoferta de inventario, y disminuyen el spread y el cap rate si hay mas demanda y escasez de inventario), afecta el spread la disponibilidad de deuda y otro tipo de liquidez que varia con el ciclo y la politica monetaria, y afecta el spread el rendimiento de otros activos.
Analicemos como se vería el nuevo precio de venta y los costos marginales de largo plazo si suben los CAP Rates y disminuye la demanda. Un aumento en el CAP Rate se le imputará al precio de venta, disminuyendolo, ya que la demanda sigue siendo la misma, o menor, y no puede subirse el precio al alquiler.
Antes de COVID-19:
-$132 dólares de alquiler o renta anual neta valian $2264 por metro cuadrado a un CAP RATE de 5.83% anual.
Después de COVID-19 con una disminución en la demanda (bajando el precio de alquiler):
-$126.89 dólares de alquiler o renta anual neta (-4.25% por vacancia y disminucion en empleos) valen $2167 por metro cuadrado a un CAP RATE de 5.83% anual
Después del COVID-19 con una disminución en la demanda de espacios que disminuye en -4.25% el precio de los alquileres netos anuales de Diciembre de 2019 de $132 a $126.89 en 2020 y un aumento de 21% en el CAP RATE (basado en precios de venta de espacios Clase A a Abril de 2018, suponiendo que no cambiaron desde esa fecha hasta Diciembre de 2019), aumentando el CAP Rate de 5.83% a 7.05% (debido a aumento en la tasa de interes real, menos liquidez en forma de deuda o equity/participacion inmobiliaria disponible, o mejora en el rendimiento de otros activos), el nuevo precio de venta o costos marginales de largo plazo bajarian desde un promedio de $2264 por metro cuadrado antes del COVID a $1799.85 despues del COVID durante el año 2020. En ese escenario $1 dolar de renta anual neta bajaria de valor de $17.15 por metro antes del covid a $14.18 por metro a un Cap Rate de 7.05% despues del covid y durante 2020
-$126.89 dólares de alquiler o renta anual neta valen $###x por metro cuadrado a un CAP RATE de 7.05%
x=($126.89/7.05%) x 100
x=$1799.85
Entonces, después de COVID-19, con una baja en la demanda y un aumento en el CAP Rate:
$126.89 de renta anual neta valen $1799.85 por metro cuadrado a un cap rate de 7.05% :
$1 dolar de renta anual neta vale $14.18 por metro a un cap rate de 7.05%
EFECTO EN LOS COSTOS MARGINALES DE LARGO PLAZO CMLP POR UN AUMENTO EN EL INVENTARIO
Si los costos marginales de largo plazo van en disminucion porque existe una perdida de centralidad o o porque disminuye la demadna, ya sea porque hay mucha tierra disponible o porque hay mucha inversion en infraestructura de transporte y telecomunicaciones, y a eso le sumamos que se aumenta el inventario de espacios de oficinas porque los desarrolladores no pueden parar de construir lo que ya estaban construyendo antes del COVID, entonces los precios de alquileres reales o netos, bajan.
Si el inventario de oficinas Clase A no sigue aumentando este año 2020, solo por el efecto de la dismunicion en el empleo que hemos calculado, el precio de los alquileres deberia caer de $20 dolares por metro cuadrado mensual, a $19.15 dolares por metro cuadrado mensual.
Si ademas de disminuir el precio de los alquileres en 2020 por efecto de la disminucion en el empleo, tambien se le agrega a este factor, que se terminan de construir espacios de oficinas que estaban en construccion y salen al mercado 23 mil metros cuadrados de oficinas adicionales, el precio por metro cuadrado mensual deberia caer de $20 dolares por metro mensual a $18.55 dolares por metro cuadrado mensual (sin incluir mantenimiento).https://www.facebook.com/CCILCreativeClassIntelligentsiaLab/photos/a.1388913551496934/1401564510231838
ES RENTABLE DESPUES DEL COVID SEGUIR DESARROLLANDO OFICINAS CON UNA DISMINUCIÓN EN LA DEMANDA Y UN AUMENTO EN LOS CAP RATES?
En este articulo nuestro enfasis es en los precios de alquiler a costo de sustitucion y los nuevos precios de alquileres netos cuando bajan los costos marginales de largo plazo debido a menor demanda o mayores CAP Rates.
Si antes del COVID-19 (Abril de 2018 y suponiendo no incrementaron los precios de venta por metro cuadrado hasta Diciembre de 2019), el precio de venta por metro cuadrado de oficinas Clase A era $2264 a Abril de 2018 y el precio de alquiler neto era de $11 dolares por metro cuadrado mensual (a Diciembre de 2019) a un CAP Rate de 5.83% y si por el efecto del COVID en la economia, baja la demanda de espacios en 2020 provocando una baja en el precio de alquiler neto de -4.25% creando un nuevo precio de alquiler neto mensual de $10.53 y por el COVID-19 los mercados de capital deciden exigir un CAP RATE de un 21% adicional incrementando de 5.83% anual a 7.05%, entonces el nuevo precio de venta o costo marginal de largo plazo disminuiria de $2264 por metro a $1792.51 por metro cuadrado que seria el precio en que un desarrollador tendria que salir al mercado. $1 dolar de renta anual neta valdria $14.18 por metro cuadrado a un cap rate de 7.05%. Permitiría esto una utilidad para el desarrollador? Sería rentable desarrollar más tierra para vender espacios de oficina a esos precios? Lo mas probable es que NO. Esta diminucion es de aproximadamente un 20.82%, que calculo podria significar mas de una tercera parte de la utilidad que un desarrollador esperaria en un proyecto de desarrollo en 3 años. Si esperaba un 15% anual o 45% de TIR del proyecto en 3 años, esta disminuiria de 45% a 24.18% en 3 años o 8.06% anual.
-Antes del covid-19 $1 dolar de renta anual neta valia $17.15 por metro cuadrado a un cap rate de 5.83% anual
-Despues del covid-19 tomando en cuenta la disminucion en la demanda que afectaria en un -4.25% al precio de alquiler neto y una hipotetica exigencia de un 21% adicional al CAP Rate de 5.83% : $1 dolar de renta anual neta valdria $14.18 por metro cuadrado a un cap rate de 7.05%.
Nota del 8 de octubre de 2021: segun este escenario del efecto del Covid en la vacancia y los empleos y que hipoteticamente provocaria una disminucion en el precio de alquiler en -4.25% y por la perceptcion de mayores riesgos los mercado de capital exigirian aumentar el Cap Rate en 21%, el precio de venta estaria disminuyendo mas o menos de $2264 a $1792.51. Esta diminucion es de aproximadamente un 20.82%, que calculo podrian significar mas de una tercera parte de la utilidad que un desarrollador esperaria en un proyecto en 3 años. Si esperaba un 15% anual o 45% de TIR del proyecto en 3 años, esta disminuiria de 45% a 24.18% en 3 años o 8.06% anual. El impacto seria grandisimo mas que todo si el desarrollador compro su tierra un año o dos años antes de desarrollarla. Si el desarrollador no ha poseido la tierra como especulador de largo plazo (osea si no la compro hace 10 años o mas), sus utilidades se reducirian demasiado. Un 8.06% apenas alcanza a cubrir el costo del dinero y no cubre la inflacion. Otro desarrollador que pretendiera hacer un proyecto igual tendria que comprar tierra a precios mas bajos que los pre-covid o comprar el material y mano de obra a menores precios que los pre-covid o simplemente no desarrollar nada.
DEBO ROMPER MI CONTRATO DE ALQUILER O MI PROMESA DE COMPRA VENTA?
Si un inquilino firmo un contrato de alquiler para que le construyeran espacio de oficinas a $20 dólares por metro cuadrado mensual antes del COVID-19 (Antes de Marzo de 2020) y durante el año 2020 no le han entregado el espacio, ¿le conviene romper el contrato de alquiler y negociar con el desarrollador que le alquile el espacio que antes de COVID valia $20 dolares por metro cuadrado mensual a $19.15 por metro cuadrado mensual justificando la rebaja en el precio porque se redujeron los empleos de oficina y eso disminuye la demanda y por ende el precio de alquiler en -4.25%? Cuanto entregan de arras los futuros inquilinos a los propietarios o desarrolladores? Cual es el monto de la cláusula penal para el inquilino al no cumplir con el contrato? Si pierde esas arras y negocia una rebaja de $20 a $19.15 por metro cuadrado mensual todavía puede lograr un mejor acuerdo con el mismo propietario o en otro Edificio de Oficinas?
Nota del 8 de octubre de 2021: por 500 metros cuadrados en alquiler a $20 por metro cuadrado mensual un inquilino pagaria $10,000 mensual, o $120,000 anual, o si la vacancia y la disminucion en el empleo justifica negociar el precio de alquiler mensual un -4.25% , osea bajar el precio de alquiler a $19.15 mensual , o $9575 mensual o $114,900 anual, estamos hablando de una reduccion de $425 mensual o $5100 anual. Los developers tienen la capacidad de actual como Cartel al fijar los precios y acordar no bajarlos o cada uno los diminuira lo mas que pueda para quitarle el negocio al otro developer? Actuan los developers quitandose inquilinos ofreciendo reducir una renta anual de $120 mil en $5100 anuales. Al parecer $5100 no es mucho dinero dado el monto total. Es necesario recordar que los costos de adecuacion de espacios son altos para un inquilino, y para el inquilino, estar cambiando diseños y planes porque ya no quiere un espacio y quiero otro, tiene que tener una justificacion economica, y el inquilino tendria que ser muy prudente y tener opciones reales en caso decida romper un contrato y botar un espacio. Cuanto perderia en diseños? Que tanto tiene que entregar un inquilino a un propietario para reservar y asegurar un espacio? Puede reservarlo con un mes de alquiler? Si el alquiler que pagaria un inquilino anualmente es de $120 mil dolares, puede tenerlo reservado mientras se lo construyen, con un deposito de $10,000? Si lo tiene reservado un año antes de la entrega, que monto tendria que tener un un deposito conveniente para inquilino y propietario? Como inquilino, si decido romper mi contrato con un propietario y le digo que ya no quiero 500 metros en un edificio nuevo, puedo encontrar facilmente otros 500 metros cuadrados en un edificio y zona de igual calidad por menor precio? Como propietario de un espacio de 500 metros, si ya no le entrego el espacio de 500 metros que le habia prometido a un inquilino que me quiere alquilar 500 metros, me conviene romper el contrato, pagarle arras y encontrar otro inquilino que quiera 500 metros cuadrados? Creo que no son comunes o no es mucha la cantidad de inquilinos andan en el mercado buscando espacios tan grandes. Es un lujo dejar ir un inquilino de 500 metros. Pareceria que en un mercado en recesion, los inquilinos grandes tienen mas poder de negociacion que el propietario.
Si como inversionista compre un espacio a $2264 por metro cuadrado, que me entregaran un año despues de firmar la promesa de venta, me conviene romper el contrato para poder negociar con el desarrollador y pagarle $1792.15 por metro cuadrado? (Justificando la disminucion en el precio de compra por una disminucion en los precios de los alquileres de -4.25% a causa de incremento en la vacancia y dismunicion en empleos, y por un aumento del 21% en el cap rate que antes era de 5.83% y sube a 7.05% ?. Qué cláusula penal tendria que pagar como comprador si rompo el contrato con el desarrollador? Cuánto perderia? Esa pérdida sería compensada por lo que podría ganar si negocio con el desarrollador que me baje el precio de venta o porque me voy a comprar un espacio igual a otro edificio pero a un precio de $1792.15?
Nota del 8 de octubre de 2021: el monto de las arras para una compra venta, dependen de por cuanto tiempo dura la opcion de compra, por ejemplo, si por 500 metros cuadrados de oficina pago $1,132,000 entonces las arras deben ser minimo el costo del dinero, que en el caso que fuese un 8% anual, y si la opcion dura 6 meses tendria que entregar y arriesgas arras de $45,280 y si fuese un contrato de entrega del espacio en un año serian un monto de arras de $90,560 que tendria que entregar el comprador al desarrollador. Si fuese comprador de espacio, podria perder $45 mil o $90 mil dolares por buscar que el desarrollador me rebaje el precio de venta? Si a $2264 dolares por metro pago $1,132,000 a $1792.15 por metro pago $896,075 osea una rebaja de $235,925 dolares. Parece una rebaja sustancial. Pero como comprador de espacios arriesgare perder $90 mil dolares si no encuentro una rebaja de $235 mil ya sea con el desarrollador con el que acorde un precio y ahora quiero que me de una rebaja o con otro desarrollador que me ofrezca la rebaja que busco? Si soy propietario y dejo ir un negocio de $1.1 millones, puedo encontrar rapidamente otro comprador por el mismo espacio al mismo precio? Si soy comprador, puedo perder $90 mil dolares para irme a otro edificio y que me rebajen $235 mil?. Pareciera ser que el comprador tiene bastante poder de negociacion en una epoca de recesion.
Otras preguntas que surgen al comprador son: necesito la misma cantidad que habia planeado antes del covid? Voy a crecer lo que había proyectado antes del covid?
ESTÁN SUBIENDO O BAJANDO LOS COSTOS MARGINALES DE LARGO PLAZO CMLP?
Como se puede ver en la imagen, los Costos Marginales de Largo Plazo CMLP y su relación con los precios de los alquileres y la fijación o definición del precio de alquiler a costo de sustitución (que permite más desarrollo de espacios), son importantes para evaluar si conviene aumentar el inventario (desarrollar más espacios), decidir cuando se comienza a desarrollar más espacio, y que pasara cuando salga al mercado lo que se ha quedado a medio desarrollar, y lo que se puede esperar en términos de precios de alquiler de lo que está saliendo al mercado en este momento.
Vemos algunas contradicciones, fuerzas contradictorias en los costos marginales de largo plazo, unas que indican que los costos marginales suben, y otras que indican que los costos bajan. Saber medir cómo se neutralizan y cuales prevalecerán y como afecta esto los precios, es un reto.Quiza ahi es donde la intención del CCIL de producir escenarios de mediano plazo, pueda ayudar a tomar decisiones estratégicas.
POLITICA DE DENSIFICACION Y FALTA DE GRANDES INVERSIONES EN TRANSPORTE JUNTO CON EL COVID-19 PODRÍA LLEVAR A QUE REVIENTE UNA BURBUJA INMOBILIARIA?
Incrementa la densificacion los costos marginales de largo plazo? Se disminuiran los costos marginales de largo plazo si la gente sale huyendo hacia la periferia?
Ahora con el COVID-19 estamos observando fuerzas o variables, que siempre han influido y existido, pero que ahora se verán cuestionadas, como la política de densificar y fomentar la construcción en altura.
Además de que la política de densificar no ha ido acompañada de grandes inversiones en infraestructura de transporte, ahora el COVID-19 viene a hacernos cuestionar si conviene vivir o trabajar en lugares densos o en donde la densidad seguira aumentando (Los lugares densos provocaran migracion hacia la periferia?).
Al poner un candado a la expansión de la tierra urbana hacia la periferia y fomentar la construcción en altura, y por ende densificar, eso genera que los costos de la tierra suban dentro de la ciudad, incrementando los Costos Marginales de Largo Plazo CMLP. Eso pone presión a los alquileres, presión para que aumenten. Por un lado esto era bueno para los especuladores, porque al final del camino iba a lograr que los costos de la tierra subieran a tal grado, que se volviera rentable desarrollar propiedades en lugares como el Centro Histórico.
Este factor que pone presión a que los precios de alquiler suban -densificar- y el hecho que no han existido grandes inversiones masivas en infraestructura de transporte y telecomunicaciones (Ej: internet en zonas rurales), no ha ayudado a reducir las necesidades de transporte (densificar no ha reducido las necesidades de transporte), y tampoco ha ayudado a reducir la presión a expandir el uso de tierra urbana (la mala calidad de vida adentro presiona por migrar hacia la periferia), y además las vías urbanas en vez de volverse expresas se vuelven cada dia más congestionadas, aunque los desarrollos en tecnología de información y comunicación han reducido en cierta medida la necesidad de transporte y de viajes de casa al trabajo. Contradicciones.
Pareciera ser que la política de densificar y fomentar las edificaciones en altura, sin acompañarse de grandes inversiones en transporte, lo que ha estado creando es una burbuja que podría explotar en detrimento de los valores de los activos inmobiliarios en las zonas que se ha intentado densificar y que se han densificado. Esto podria suceder cuando ya no se pueda contener más la expansión hacia afuera de la ciudad, lo cual viene a hacerse más posible con el Covid-19 que ha despertado la conciencia en la ciudadanía respecto a la desventaja de vivir en una ciudad durante encierros como los provocados por el COVID-19, los riesgos de contraer virus en municipios más densos, y que se está viendo que si se puede trabajar a distancia desde la casa en cualquier lugar del país.
INFLACIÓN, ALQUILERES Y CAPACIDAD DE CONSUMO DEBIDO A LAS REMESAS
La inflacion genera incremento en los costos marginales de largo plazo?
Generalmente, los precios de los alquileres suben a medida que sube la inflación, e incluso algunos contratos de alquiler están indexados a la inflación que publica el Banco Central de Reserva. Eso significa que en términos reales, los precios de los alquileres tienden a mantenerse muy similares si traemos a valor presente esos ingresos en el tiempo. (Los $20 dolares de hoy, compraran lo mismo que $23 dolares de mañana, entonces aunque el alquiler parece subir, en terminos reales, se mantiene igual).
Existe otro factor importante que hay que tomar en cuenta: por lo que he escuchado de boca de un economista que respeto mucho: se debe tener cuidado respecto a los datos sobre incremento en los precios que publica el Banco Central y la inflación real, ya que al parecer existe una deficiencia metodológica en la medición que hace el Banco Central que no refleja la inflación real.
Por otro lado, y desde mi punto de vista, y experiencia en el sector inmobiliario, cuando hay bajones en la economía, mientras los precios se mantienen iguales, no así las ventas, y aunque no se refleje una subida o bajada en precios, las ventas , el dinamismo, si disminuye. Eso es especialmente cierto en el mercado de espacios y de activos inmobiliarios, y se debe a lo opaco que es el mercado. (Osea los precios no bajan, pero hay menos dinamismo. No hay deflacion, pero la dinamica de ventas se reduce.No bajan los precios pero hay menos ventas. Los ingresos disminuyen aunque los precios no bajan)
Por otro lado siempre he creído que los precios de muchos productos, incluyendo los alquileres, han ido aumentando pero sostenidos en cierta medida por factores externos que no tienen que ver con la economía local, como las remesas, que hacen que los que vivimos en El Salvador, tenemos que pagar precios por bienes y servicios como si todos recibiéramos remesas (Los precios estan inflados). Lo mismo genera el lavado de dinero. Los precios de los alquileres están a este nivel, en algunos mercados inmobiliarios, en parte porque las remesas permiten pagarlos, y eso afecta a los que no reciben remesas. Si no hubieran remesas, probablemente los precios de los alquileres serian menores. Existe una una desconexión entre salarios y precios.
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN Y ATRASOS
Con la crisis del COVID-19 los Costos Marginales de Largo Plazo CMLP podrían aumentar, al aumentarse los costos de construcción por atrasos en la construcción debido al factor COVID-19 que no ha permitido que los trabajadores salgan a trabajar, y no sabemos si los Bancos han detenido sus desembolsos y que eso pueda atrasar mas los proyectos.
Cada dia de atraso repercute en la comercialización y los ingresos previstos y en los rendimientos de los proyectos. Mientras esto aumenta los costos, y pone presión a los alquileres hacia arriba, la situación del empleo y la economía disminuyen la demanda y pone presión a los alquileres hacia abajo.
Alguien tiene que perder. Nadie quiere perder. No los desarrolladores, ni los Bancos, ni los inquilinos, ni los inversionistas. El COVID-19 está afectando los costos de construcción indirectamente, porque también se pagan intereses por el dinero ya invertido y se alarga el tiempo de recuperación y por ende se disminuye la tasa de retorno. Cómo ejemplo, no es lo mismo tener una utilidad de $90 dolares en 3 años ($30 por año), que de $90 en cuatro años ($22.50 por año) porque el Covid-19 género atrasos.
PÉRDIDA DE CENTRALIDAD DEL CENTRO HISTÓRICO Y OTRAS ZONAS
Los costos marginales de largo plazo también pueden disminuir por la pérdida de valor en la tierra de ciertas zonas. Aunque la vendan en alto precio, nadie la compra. No baja el precio de venta pero no hay ventas. La tierra es muy cara para los alquileres que se pueden obtener.
Si a raíz del Covid-19 y la crisis economica la burbuja explota y la gente sale a vivir y trabajar afuera, no solo el centro histórico seguiría igual, sino que otras zonas se podrían ir sumando a esa dinámica o en zonas aledañas los alquileres podrían bajar, como en la zona de El Salvador del Mundo. (Importante observar este riesgo en la zona de El Salvador del Mundo, el cual deberia estar reflejado en los alquileres y en los CAP Rates, y diferenciado de la zona San Benito y Santa Elena).
Ccmo ya mencionamos, existen ubicaciones que históricamente vinieron perdiendo su centralidad y por eso bajaron los alquileres en esos lugares. El downtown, centro histórico, o distrito central de negocios fue subiendo del actual centro histórico, hacia arriba, llegando a la Colonia Escalón y después expandiéndose hacia Santa Elena y Antiguo Cuscatlan y en el caso de oficinas Clase A, algunas emigraron muy probablemente debido a la emigración de habitantes hacia colonias residenciales de la Zona de Santa Elena y la Carretera al Puerto de La Libertad, lo que hace que los habitantes de la zona busquen un viaje de la casa al trabajo más corto. En el caso de los clientes, si vive en Sierra Santa Elena quiere que la oficina del abogado este en Santa Elena o San Benito, no en el Centro Histórico.
A pesar que los precios de la tierra se mantienen altos en el centro histórico y zonas como El Salvador del Mundo, por el valor comercial, y el acceso a transporte público que permite atender sectores medios, y populares, y la política de densificación que apunta a un regreso al centro histórico, es probable que las ubicaciones cercanas al centro histórico como la Escalón, vayan perdiendo su centralidad y bajen los alquileres en comparación con las zonas de San Benito y Santa Elena. Al final del camino, tomaremos decisiones, quizá por salud, de evadir tráfico y contaminacion, y buscaremos precios más bajos.
Las fuerzas centrífugas descentralizadoras como el tráfico, la contaminación, el crimen, los altos costos de la tierra y ahora con la crisis económica que provocará el COVID-19 que podría reducir la capacidad de consumo de vivienda en alquiler, y el miedo a los lugares altamente poblados y densos que provoca el COVID-19, podría provocar que estalle una burbuja que ha creado la política de densificación que solo ha favorecido que la tierra se haga más escasa y que se vuelva desarrollable, pero sin un mejor transporte público y más tráfico, y que estalle de una vez por todas en una baja en los costos de la tierra y una baja en los alquileres en estos lugares que han gozado de cierta centralidad. Esto podría generar que los costos marginales de largo plazo se reduzcan, acompañados por una baja en los precios de los alquileres que no sea suficiente para justificar nuevos desarrollos, y que los dueños de la tierra e inmuebles no quieran venderlos al precio que permita desarrollarlos.
El 27 de Mayo de 2016 publique en el Observatorio del Mercado Inmobiliario del Municipio de San Salvador, que analizando una cuadra del Corazon Historico de San Salvador me encontre con varias sorpresas. Una de ellas es que además de la descentralización es probable que sea la misma Alcaldía la que esté condenando a esa zona a no recibir inversión.
El hecho que la Alcaldía está encargada de fijar los precios de los espacios en los mercados, podría ser una de las causas estructurales por las cuales no llega inversión inmobiliaria al Corazón del Centro Histórico. Esto tiene que ver con los costos marginales y precio de alquiler a costó de sustitucion.
Segun los precios de un edificio que evalue, si lo quiero comprar y demoler, volverlo a construir, tendría que alquilarlo a $21 dólares por metro cuadrado mensual, mientras la Alcaldía mantiene los precios entre $1.65 y $3 dólares por metro cuadrado mensual cuando alquila espacios para vendedores al detalle -retailers- o vendedores ambulantes (aunque ellos alquilan por dia, asi traduje el precio para poder comparar).
Los precios de venta de la tierra en el Corazón del Centro Histórico son casi los mismos que piden los dueños de terrenos en la Zona de la Escalon- Salvador del Mundo ($400 dólares por vara). Sin embargo los alquileres son totalmente distintos (Promedio $20 dólares en la zona Salvador del Mundo-Paseo Escalón en espacios clase A y un máximo de $5 dolares por metro que talvez podria pagar un inquilino por espacio de oficina en el Corazón del Centro Historico). Si aplicamos la fórmula que aplicamos arriba, a este caso:
Asi como esta la situacion, si quisiera invertir en oficinas en el Corazón del Centro Historico:
$60 dolares por metro cuadrado de renta anual ($5 por metro cuadrado mensual) valen $###x por metro cuadrado a un CAP RATE de 10.6% anual.
($60/10.6) x 100=$566.03 por metro cuadrado es el precio de venta en que puedo vender los espacios, ya con costos y ganancias.
$1 dolar de renta anual vale $### por metro cuadrado a un CAP Rate de 10.6% anual.
$566.03 por mt2/$60 por mt2 anual=$9.43 por metro
$1 dolar de renta anual vale $9.43 por metro cuadrado a un CAP Rate de 10.6% anual (Para oficinas Clase A).
Esto no considera que los CAP Rates de oficina son más altos si son oficinas Clase C que si son oficinas Clase A.
El nivel de precios de alquiler a costo de sustitución en el centro histórico está muy arriba de los alquileres reales, que son afectados por los precios de alquiler subsidiados que fija la Alcaldía y también no sé pueden subir los precios de alquiler porque esto hace que el tráfico de personas que se genera no tiene capacidad adquisitiva para comprar en espacios que alquilen al precio de alquiler a costo de sustitución.
Además la disponibilidad de que la tierra en los suburbios o en la periferia hizo que los precios de alquiler no incrementaran, la política de densificación estaba llevando los precios de tierra a que fueran rentables para construir pero el COVID-19 y su efecto en la política de densificación y el teletrabajo podrian cambiar las reglas del juego.
